Cosa fare se l'immobile oggetto di compravendita è pignorato?

Quando si acquista un immobile, il primo consiglio è quello di verificare che non gravino su di esso impedimenti come pignoramenti o ipoteche, che potrebbero complicare le cose. Ma anche in questo caso possono esserci delle soluzioni.

Quali sono le formalità pregiudizievoli che possono colpire l’immobile oggetto di trattativa?

L’immobile oggetto di trattativa può essere soggetto a molteplici formalità pregiudizievoli: alcune che ne impediscono la vendita, altre che pur non bloccandola la seguono, cioè restano a carico della proprietà. Quella tipica del primo tipo è il pignoramento immobiliare: dal momento della trascrizione di tale atto, infatti, il bene esce dalla disponibilità del proprietario e viene gestito dal Tribunale tramite il giudice dell’esecuzione, il delegato alla vendita e il custode. Un'altra formalità impeditiva è quella del sequestro, sia quello disposto dal giudice civile sia, a maggior ragione, quello disposto dal giudice penale.
Le formalità che invece non impediscono la vendita sono, ad esempio, l’ipoteca, o la trascrizione di una domanda giudiziale. Questi vincoli, però, seguono l’immobile e quindi l’acquirente ne subisce gli effetti: ad esempio se vi è l’ipoteca della banca, in caso di mancato pagamento del mutuo da parte del venditore, la stessa può pignorare l’immobile anche se la proprietà è stata trasferita a un nuovo soggetto che non intrattiene alcun rapporto contrattuale con la banca stessa.

Quali sono le verifiche obbligatorie quando l’oggetto della compravendita è un immobile pignorato?

Si è visto che il pignoramento dell’immobile ne impedisce la vendita al libero mercato. Se, tuttavia, si intende provare ad acquistare un bene sottoposto a pignoramento è necessario essere assistiti da un soggetto esperto, società che operano in quel settore, o da un legale. In tali casi è infatti necessario poter accedere a tutta la documentazione depositata in Tribunale nel fascicolo telematico. Il processo civile si svolge ora in via telematica e gli atti sono depositati in un file elettronico attraverso un sistema denominato PCT (Processo Civile Telematico). I principali atti da verificare sono, a titolo solo semplificativo, l’atto di pignoramento, dal quale si può capire l’entità e la natura del credito, le ipoteche iscritte sull’immobile, eventuali altri creditori, ecc.

Come redigere correttamente la proposta di acquisto di un immobile pignorato?

Una volta accertata la situazione della procedura esecutiva, sempre con l’ausilio di un soggetto esperto, sarà possibile fare una proposta al proprietario. La proposta deve essere necessariamente condizionata al raggiungimento di accordi (ad esempio i c.d. accordi di saldo e stralcio) con i creditori perché al momento dell’eventuale acquisto siano d’accordo nel liberare l’immobile dal pignoramento (e dalle eventuali ipoteche). Nella pratica, per fare un esempio, fatta la proposta condizionata al proprietario, e con il suo consenso, si contatta la banca che ha concesso il mutuo garantito da ipoteca in forza del quale ha avviato il pignoramento e si propone il pagamento del debito, in tutto o in parte, al posto del proprietario a fronte della contestuale liberazione dal pignoramento e dall’ipoteca dell’immobile. Se la banca accetta, si va davanti al Notaio per la stipula del contratto di compravendita; il prezzo viene pagato, in tutto o in parte, direttamente alla banca che contestualmente libera il bene dal pignoramento e dall’ipoteca. Questa, in sintesi, è la descrizione dell’operazione che, però, richiede lo svolgimento di passaggi tecnici complessi (la rinuncia alla procedura esecutiva, l’assenso alla cancellazione dell’ipoteca, ecc.) che richiedono conoscenze tali da rendere opportuna la presenza di un esperto al fianco dell’acquirenti.